主题：房地产调控必须解决土地财政空置房问题

在目前房价高位运行态势下，“二手房交易按个人所得的20%征税”政策起不到抑制新的投机投资行为的应有作用，房价不降反升，显现出一定的负效应，建议予以取消或延缓实施。欲使房价下跌，必须围绕房地产调控的难点和关键问题，从“消除地价上涨动力”、“抑制需求”、“增加供给”等方面做文章。

“抑制需求”主要是抑制投资投机性需求；“增加供给”主要是指在适度增加新建房、经济适用房和保障房供给的基础上，重点盘活“空置房”以增加二手房的供给，尤其要动用杀手锏——“房产税”等措施使其由潜在供给形成实际供给。

对“国五条”政策实施效果分析

今年3月，国务院办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，出台了调控房地产市场的五条措施，其中，“坚决抑制投机投资性购房”的政策——“二手房交易按个人所得20%征税”成为最大亮点。此政策虽说在我国 《个人所得税法》中早有规定，但以前多数按住房销售额的1%征收。“国五条”明确提出按照个人所得的20%征收，无疑将会影响二手房的有效供给。

从经济学“均衡价格”理论来分析，对二手房交易按个人所得20%收税，表面上是对卖房者征税，但根据“供求均衡”原理，政府对卖房者收税后会使二手房供给曲线向左上方移动，抬高市场均衡价格，政府的税收实际上是由卖房者和购房者共同承担。

对卖房者而言，由于惜售心理加剧对政策变化比较敏感，而对购房者而言，由于刚性需求的购房者居多，对价格反映的敏感程度比不上卖房者，所以购房者承担的税收要比卖房者多。同时，房价上涨必然带来交易量降低，二手房市场会出现 “有价无市”局面，这对活跃二手房市场极为不利。

另外，二手房价格上涨会使居民将目光更多地投向新建房，尤其对于有刚性需求的购房者，就可能更多考虑购买新建房，使新建房的需求增加，引致价格上涨，并将增加新建房市场成交的热度。对于二手房市场而言，由于市场“冷淡”、“有价无市”，难以满足拥有多套住房业主的出售意愿，形成“刚性需求者想买而买不起、多套住房者想卖又不舍得卖，且也卖不出”的局面。就整个房地产市场而言，由于新建房交易多于二手房，整体呈现“升温”态势。

从实际情况分析，我国目前拥有多套住房的居民多为“严控”房地产政策实施以前购买的，这部分人除了自身家庭居住一套外，其余住房形成二手房供给的潜力很大。

而 “二手房交易按个人所得的20%征税”政策，本意虽是为抑制房地产市场上新的投机投资行为，但实质上是对以前业已存在投机投资行为的“秋后算账”，并由此误伤刚性需求及改善性需求的购房者，属于“马后炮”政策(至于今后时期抑制投机投资行为完全可以通过“限购”、“限贷”来解决)。

在目前房价高位运行态势下，通过购房进行投机投资行为有较大风险，不可能轻易形成购房需求，因此，“二手房交易按个人所得的20%征税”政策起不到抑制新的投机投资行为的应有作用。从实际情况看，这项政策提出后，房价不降反升，并出现“突击过户”、“假离婚”增多等问题，显现出一定的负效应，建议予以取消或延缓实施。

当前房地产市场调控的难点和关键点主要有三个方面：

1.“土地财政”问题。目前看，土地出让金收入是地方政府财政收入的最主要来源。地方政府基于“土地财政”的考虑，总是千方百计提高土地出让价格，而土地成本在房地产价格中占有较大比重，因此，土地价格刚性上涨是推动房价上涨的最重要因素。虽然政府有意识扩大房地产用地供给，但用地指标增长降低房价的效用远远比不上地价增长推动房价上涨的作用。因此，如何“消除地价上涨动力”是房地产调控最为关键的问题。