主题：房地产调控必须解决土地财政空置房问题

根据供需平衡理论，在目前房价高位运行态势下，欲使房价下跌，必须围绕房地产调控的难点和关键问题，从“消除地价上涨动力”、“抑制需求”、“增加供给”等方面做文章。“抑制需求”主要是抑制投资投机性需求；“增加供给”主要是指在适度增加新建房、经济适用房和保障房供给的基础上，重点盘活“空置房”以增加二手房的供给，尤其要动用杀手锏——“房产税”等措施使其由潜在供给形成实际供给。在现有房地产调控政策的基础上，笔者特提出如下改进建议：

1.对新建房、二手房实施有差别的“限购”、“限贷”政策。我国目前的房地产调控政策以“限购”、“限贷”为核心，但对实施客体——新建房、二手房，“限”的程度都一样，笔者认为这不利于搞活二手房市场。针对我国目前 “基于投机投资性需求拥有多套住房的居民颇多且多为空置房”(也即二手房供给潜力巨大)的现实，笔者认为，对二手房市场不应该“限”，而是如何“激活”的问题；从需求角度调控房地产市场应体现“严控新建房、激活二手房”(即“收紧增量、释放存量”)的方针，对购买新建房、二手房实施有差别的“限购”、“限贷”政策，即购买新建房一切从 “紧”，购买二手房适度从“宽”甚至予以鼓励。

3.以家庭为单位实施“最高居住面积”限制制度，超过限制标准的征收“房产税”。如家庭人均最高居住面积不得高于70m2、每户不得高于210m2，超出部分按差别税率征收房产税。并不断加大力度，提高住房持有成本，以敦促基于投机或投资性需求拥有多套住房的居民将多余住房更多地向外出售，不让他们“坐享其成”。从长期看，这项政策是增加二手房供给的重要举措，可以有效降低二手房市场价格，再加之对刚性需求、改善性需求的购房者购买二手房的优惠政策，可以吸引这部分购房者将目光更多地投向二手房市场，进而减少对新建房的需求，实现整个房地产市场的稳中有降。

4.“釜底抽薪”，消除推动房价上涨的主要动力。如何消除土地因素的影响是抑制房价上涨的治本之策。建议将各级地方政府的土地出让金收入一律上交中央(城镇建设用地是国有土地，出让金上交中央有相应理论依据)，中央再按全国平均出让价格和各地的出让面积对地方政府实施转移支付。此举可以降低地方政府抬高土地出让价格的积极性(这一积极性的消失，可以改变地方政府在控制房价方面不想作为的局面)，这在很大程度上会消除土地因素对房价上涨的影响，并对区域经济协调发展起到重要推动作用。

5.以促进房地产业市场竞争为重点，降低房地产业的平均利润率。目前看，由于房地产业的进入“门槛”较高，房地产业基本处于垄断竞争的格局，垄断因素的存在必然使该行业的平均利润率偏高、存在经济租，而经济租的存在，必然会诱发投资及投机性需求。建议在政府加强监管的前提下，适当降低房地产业的进入“门槛”，使更多的生产经营单位进入房地产行业，以强化市场竞争，降低房地产业的平均利润率，进而可在一定程度上使房价下降并不断趋于理性发展轨道。

6.加强房地产市场的统计调查，为房价预期管理提供完整准确信息。建议政府统计部门要加快完善房地产业调查的统计制度方法，加大调查力度，最好能对房地产业进行定期普查，尤其要摸清存量房和“空置房”底数，并以普查为基础开展经常性的抽样调查，掌握市场走势；同时鼓励政府统计机构尤其是民间统计机构对不同阶层的居民进行问卷调查和电话调查，掌握居民的刚性需求、改善性需求、投机投资性需求变化及二手房供给变化态势，分析供需差异变化趋向，并及时完整公布所得信息，为政府制定房地产调控政策及居民个人决策提供参考依据。