相较于沉浮难料的股市，基金，黄金，P2P，网贷金融，房产投资因其高且稳定，操作门槛低，成为大众中更愿意投资的项目。

房产投资的本质是的投入，获取的回报，如果选取低门槛高价值的项目是投资的核心。

房产投资三要素：投资价值、准入门槛、变现周期，其中投资价值是内核。投资价值由三个维度决定，人口、产业、城势。

人口是城市发展基础，为城市发展提供劳动力，同时催生城市配套的完善与发展；产业是新城发展核心，产业的入驻，提供城市就业岗位，带来人口导入；城势取决于城市发展方向，为产业入驻、人口导入提供政策支持。

我们以郑东新区为例，验证三大维度对房产价值的影响。

中原经济区金融中心  投资价值地区

“2016年第十二届北京国际金融博览会”郑州新区荣获一个“投资价值地区奖”2019年上半年，郑东新区核心区累计引进各类持牌金融机构达344家。季度，完成金融业增加值 60.7亿元，同比增长9.9%，占GDP比重为52.7%。金融业作为郑东新区核心主导产业，推动区域价值蝶变。

金融岛效果图

“鬼城”逆袭  百万人口国际化都市

郑东新区建成之初，原始住户并不多，白天都少见人，再加上现代整洁的风格和架构，少了些许“草根”的烟火气息，“鬼城”之名一挂就是好多年。而如今郑东新区建成区120平方公里，入住人口120万人，仅次于金水区，在金融产业主导下，吸引看大批高素质、高收入、高消费人群，促进城市配套逐步完善，昔日鬼城化身国际化大都市。

城势向东  引领郑州发展方向

伴随着城市建设的不断推进和政府的有意引导，CBD落地、高铁东站通车、郑大一附院等关键配套相继完善，楼盘开盘，大型企业陆续入驻，郑东新区的逆袭之路也悄悄展开。至今，郑州的城市向东，郑东新区成了郑州这顶中原宝冠上最耀眼的明珠。

产业、人口、城势三者融合，郑东新区完美逆袭，房价十年涨幅348%，领跑中原。

以郑东新区奥兰花园为例-数据来源于安居客

 郑东新区成为郑州城市发展红利窗口，投资价值模型下，航空港区，下一个城市发展价值高地。

产业高地  硬核经济基础

“产业兴，则区域兴”航空港实验区大力发展以智能终端为主导的八大产业，通过产业发展带动城市发展，以产兴城，以城促产，实现产城融合，从富士康到智能终端手机产业园，培育以智能终端为代表的电子信息先进制造业集群的目标。

其中南港定位高端制造产业集聚区，智能终端（手机）产业园、生物医药产业园、商贸会展产业园、精密机械产业园等纷纷落地，恒大新能源、阿里巴巴、友嘉等国内一流名企规划入驻，是港区产业发展核心。

产业发展，为港区人口导入和经济发展打下坚实基础。

260万超大城市  撬动城市质变

根据港区总体规划，至2040年航空港区常住人口规模约为260万，未来20年迁入人口约160万，为城市发展带来充足劳动力，同时高端制造产业主导，引入大批高质量、高消费人群，联动商业发展，居住需求，产商居良性循环，推动城市繁荣。

一主一城  双核城市格局

根据2017年7月公布的《郑州市城市总体规划（2010-2020年）》，郑州中心城区的空间布局结构为“一主一城、两轴多心”， 优主城、立新城，开启郑州主城区、航空城双擎经济驱动模式，助力郑州国际化！双核驱动的“郑能量”，将变得更加强劲！

规划图

产业立城+260万人口+双核城市模型，航空港区，接棒郑东新区，开启下一个郑州高价值投资窗口。然而如何在一个高价值区域选取低门槛项目。

港区各片区房价均价

图示可见，高端制造园板块房价港区门槛，然而，从产业、人口、商业、生态等维度分析，产商居联动，城市价值蝶变。

产业支撑：南港定位高端制造产业基地，此处高端制造园集聚，未来将引入大批高精尖产业

人口支持：未来入住为周边高端产业人群，高收入、高消费、高技能等高知人群，二手房溢价承受能力强

生态支撑：商登、G107、小清河三大生态廊道围合环绕，宜居价值高

商业支撑：南部商业组团中心，纵享城市繁华

规划图

旭辉·空港时代  投资必看项目

千亿旭辉  品牌保障

旭辉地产，中国百强房企TOP14，20载全球布局80余个城市，项目总数470余个，服务30余万业主，深受业内外一致好评，二手房溢价率远高于周边。深耕中原四载，布局四城七子，冲击百亿战略。

择址空港双轴芯  城市价值制高点

旭辉·空港时代，择址港区南北中轴豫州大道与东西中轴双鹤湖廊道十字黄金交会点，是港区少有的双轴加持项目，占据了城市未来价值高地。

低总价准入  小投入大回报

港区以产业立城，南港定位高端制造集聚区，南港赶超北港房价指日可待，而旭辉·空港时代位于南港两大中轴交汇区，未来价值高地，但在价格上与北港及南港其他片区具有很强价差优势，项目面积段控制在85-110㎡，面积小，总价低，综合计算投入成本与县城大致持平，然而其未来潜力却不可同日而语，与其县城买套房，不如置业港区，随着未来价值不断兑现，投资不断提升。