在本篇开始之前，建议每一个从事房地产行业的人都多多少少了解一点城市发展和城市规划的知识，现在关于城市已经有了专门的学科——城市学。这是一个专门研究城市的形成、运营和发展的学科，地产从业者原本就是城市建设的一份子。学习和研究城市，从某种程度上能够提升我们对地产行业更深层次的理解。

城市从无到有，再从小到大， 由简单到复杂，由少到多地不断发展，这一切有关城市的发展史证明，人口聚集效应随着经济的发展愈加明显，城市化的进程正在加速。人们都在用脚投票，城市化的终结果是，绝大部分的人口——特别是劳动力，终都会聚集在城市生活。

而城市化率过高、速度过快，也会导致各种各样的“城市病”：人口膨胀、交通拥堵、环境恶化、住房紧张、就业困难等。

但这不会导致城市化停下脚步。

大城市的发展和人口的暴增会导致城市框架变大，产业和经济增长也会延伸到距离近的城市，从而把超级城市与其他城市结合在一起，形成城市群。

目前在全球级别的大型城市群有六个，分别是以纽约波士顿为首的大西洋沿岸城市群、以芝加哥为首的北美五大湖城市群、以东京为首的日本太平洋沿岸城市群、以伦敦为首的英伦城市群、以巴黎为首的欧洲西北部城市群，以及中国以上海南京为首的长三角城市群。

中国还有其他的城市群吗？这就涉及到了国家的战略城市体系：2016年十三五规划纲要中公布，中国要建19个城市群。

城市群的确立可以让城市间的产业分工、基础设施、生态保护、环境治理等协调联动，实现城市群一体化高效发展，再把城市群图和开头的人口流动图对比一下，是不是分布一模一样？现在很多三四线城市房价的大幅度上涨，也在某种程度上契合了环城市群的概念。

除了长三角，国内有代表性的是京津翼城市群的发展。作为政治、文化、经济的中心，京津翼一体化带动了大批城市的发展，推动了大量产业的产生和转移。当然，也拉动了房价的发展。

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我有一个朋友亲眼见证了环北京城市群房价的疯狂。

在前两年她去香河孔雀城做了置业顾问，初去的时候房价六千左右，现在已经暴涨到了近两万，在火热的时候售楼部几乎被挤爆，所有人过来根本不看房子什么样，只问有没有，只要有就掏钱买。

而且这不是个例，有人统计过，孔雀城所到之处皆涨，环北京十几个孔雀城都有不同程度的涨幅。

下一个类似环北京城市群的项目在哪里？

前段时间朋友给我打电话闲聊，她已经回到家乡，但还在孔雀城工作。我好奇：你家乡也有孔雀城了？她回复我，是的，郑北孔雀城。我这才想起来，她家就在那个盛产四大怀药、油茶等特产，距离郑州不远的小城武陟。

应她的邀请，我决定去探探这个超级大盘（关于超级大盘，可以看看这篇任性！占地一万亩却禁止私家车入内，已开发40年，还自建消防和隧道）。

去之前我已经做了功课，这个是个占地20万亩的超级大盘，采用园区产业运营+地产开发双核驱动的商业模式。但我到了的时候还是被震撼了，因为开车从郑州过去（40公里全程高速免费）半个多就到了，但沿着项目转了一圈也用了近半个！

这个项目位于焦作武陟，但实际上和郑州只有黄河之隔，在纬度上和平原新区距离郑州市的距离是一样的，但武陟更有优势的一点是有免费的高速通道，新的连接郑州和武陟的黄河大桥也在规划中。

从高速口下来就直接到了孔雀城，距离项目不远处就是高铁站↓

孔雀城这种超级大盘，初建的时候都是产业、配套先行，前期投入天量的资金先行修建配套。

内外都是孔雀城自己修建的超宽市政道路↓

以及在项目里面在建的城市规划馆，足见当地政府的重视程度↓

到了项目，先看到的是密密麻麻停满了车的停车场，据观察本地车牌和外地车牌各占一半。

进入项目看到的是超级大的湖面和绿道，朋友告诉我，这个大湖的相当于一个郑东新区如意湖那么大。

但朋友告诉我，这些都还只是孔雀城的“小配套”，真正的大配套，都还在陆续“上线中”。譬如近期武陟产业新城举行了2018年春季项目签约及开工奠基仪式，签约的不乏阿里巴巴、三一集团等等这样的著名企业，这些都是为孔雀城而落地的超级产业。

甚至首都师范大学也将在这里落叶生根，共建九年制一贯的幸福学校，进一步完善城市功能。

而这些也只是其中的一部分，未来这里将汇集高端商业、高端装备、现代物流、科技服务等产业集群，新的政府大楼也将在这里落成。

如果单看规划，这是一个一个规划13平方公里的海绵城市，由武陟县政府为其站队背书，近20万亩的土地包含了住宅、商业、创业、教育、医疗、公园全部业态，这个盘其实就是一座城。

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郑北孔雀城的房子都卖给了谁？或者说，有哪些人适合买？

郑北孔雀城在去年10月份开盘，有小高层、洋房以及别墅产品，后续又推出了叠墅和合院产品，类型非常丰富，几乎涵盖了所有产品线。

朋友告诉我，这里的情况和当年她在北京卖孔雀城的情况差不多。来买房子的既有当地人，当然也有非常多的郑州人。为什么能兼顾两种客群？

孔雀城的开发企业是前十强，开发的产品在当地是碾压性的存在，几乎所有武陟人都想在这里拥有一套房子。

还有就是，超级大盘的配套优势已经凸显，但性价比依然存在。

比如合院产品，在面积上做了很好的控制，降低了置业门槛，但又通过庭院、露台等面积赠送保证居住的舒适度，而总价才140万+！140万在郊区圆别墅梦？要知道在郑州这是一套三环外小三房的价格，对于很多人来说，也极具冲击力。

所以也不难理解为什么这里每次开盘都售罄了。

2018年2月7日，《郑州建设国家中心城市行动纲要(2017-2035年)》，提出了“北联”发展思路：探索向北“跨黄河”与焦作、新乡地区联动发展，建设沿黄生态经济带。

这也与建立中原城市群的国家战略不谋而合，类似孔雀城这样位于规划的核心并以造城理念建造的超级小镇，值得进一步关注。

不得不说，这是一种不好学会的能力！