我听过最奇葩的地产销售词就是：稀缺。

不是对这个词有偏见，而是目前市场上以“稀缺”为卖点的楼盘却往往都不是稀缺楼盘。

位于主城区的楼盘，将完善的交通设施、教育资源作为稀缺资源，但是土地一般占地面积少，为了化利用土地，所以楼盘的容积率偏高，绿化率低，居住环境差。

位于近郊区域的楼盘，将项目周边的河流、公园等自然资源作为稀缺资源，但区域交通和市政配套设施完善度相对较低。

能满足购房者所有生活需求的稀缺楼盘几乎没有，所以我认为真正稀缺的项目应该是什么都不缺。

项目的开发不可能脱离土地的影响，这在郑州这几乎是一条铁律。就在我们认为郑州不可能出现真正意义上的稀缺楼盘时，有一个项目却让我们大吃一惊：

一个5年被抄袭90次，最后竟被对手写进宣传语里的楼盘。

这个楼盘就是万科城。

2012年，郑州地产的老大还是升龙，永威精细化的产品方向还不太成熟，名门刚刚凭借名门紫园崭露头角。以本土企业盘踞为王的河南房地产市场，各大品牌房企纷纷抢滩，却唯独少了万科！

也就在这一年年底，万科、美景正式签约成立郑州万科美景，双方分别持股51％和49％，共同开发祥营村及水牛张村改造项目。

当时，整个郑州除了万科自己外，并没有太多人对这片地有信心。

大家不看好这个项目的原因只有一个：土地太多，而万科的信心原由竟然是同一个“土地够多”。

土地的确很多！

项目属于祥营村和水牛张村的城中村改造地块，根据2013年郑州市规划局公示，一共要改造3413.55亩的土地。

土地多也就意味着区域不成熟，也就是配套稀缺，人气不旺，并且这么大的城中村改造需要大量的资金。

面对这巨大的开发困难，万科展现了其作为开发商持续领先者的从容！

不久后，项目名称出来了-------万科·美景万科城。

项目名称出来后，很多郑州地产老总倒抽一口冷气。“狼来了”

狼的确来了，主要是万科城的名声太大了。

万科城系列诞生于2004年的深圳市，比永威置业还要年长一岁，

这是万科集团次将“万科”这两个字放入项目名称中，万科城倾注的不止是万科的心血还有万科的野心。就像万科城的广告语------一座万科城，改变一座城。

作为座万科城，深圳万科城当年就创下了深圳市的销售奇迹，而此后的9年里“万科城”依次落户29座城市，而郑州就是第30座万科城。

作为当时所有“万科城”系列中体量的一座万科城，所有人都知道郑州万科要玩一把大的。

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2013年11月9号，郑州万科城次开盘，2000套房源，3售罄，郑州楼市。

接下来万科城项目在所有人猝不及防的目光中，在郑州房地产史上留下了浓墨重彩的一笔。

2014年3月，万科城一期2批开盘。1518套房源，2售罄；

5月，万科城二期1批开盘，600套房源，2售罄；

7月，万科城二期2批加推，500套房源，当日清盘；

11月，万科城3期一批开盘，872套，3售罄。

2015年1月，万科城加推132套房源，当日清盘；

3月加推，万科城加推67套房源，当日清盘；

4月加推，万科城加推62套房源，当日清盘；

5月加推，万科城加推89套房源，当日清盘。

2016年4月，万科城四期开盘，727套房源，当日清盘；

7月30日加推，2清盘；

8月12日加推，2清盘；

8月27日加推，2清盘；

9月14日加推，2清盘；

9月29日加推，2清盘；

10月16日加推，2清盘

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万科城成功了，它给郑州房地产行业带来了深远的影响。

1.郑州房企次知道原来项目还可以在两个内卖光。

2.原来100多套房源可以引来2000多位客户购买。

3.郑州人次知道原来好物业也能使房子持续增值。

4.万科城上市后其装修标准成为了郑州地产项目竞相模仿的对象。

5．郑州本土房企纷纷走向房企＋物业并行的新模式。

6.2013年以后郑州以“××城”模式命名的楼盘就多达90多个。

7.万科城的竞争对手，大正·水晶森林的置业顾问在对客户进行项目介绍的时候，有1句话是我印象最深的，我们对面就是万科城。

为什么万科城的位置当时那么偏僻，却可以在当时引起轰动？为什么万科城屡屡被抄袭？

带着这些疑问，今年五月我们对万科城·湖心岛项目进行了实地的考察。

我想通过以下细节，为大家揭晓万科城总是被抄袭的秘密。

首先万科项目的整体规划，可以说是超前和领先郑州的。---------万科并不是单纯的建房子而是建社区。

万科将3400亩的土地进行了整体规划，生生的造出了一座城中之城。

这座城中拥有情景商业街、综合商业广场、业主休闲广场、健身房、电影院，有1条河流、2个湖泊、3个滨河公园，有17所学校、2条快速路（在建）。

（小学实景）

（综合商业--包含影院）实景

（便民商业街实景）

（业主休闲广场实景）

（健身房实景）

万科城的开发脱离了土地对项目的影响，项目中既有稀缺的生活环境，又有良好的生活配套，是其他“××城”项目所不能比的。真的做到了满足业主的各种生活需求，这种没有短板的楼盘才是业主真正需要的稀缺楼盘。

然后我们再来看郑州万科在万科城项目具体规划中呈现的专业性。

万科城·湖心岛项目是一个纯高层组成的小区，对于纯高层来说，我们常规见过的排布模式一般是这样的。

就是将楼栋按照行列的方式排布在一起，这种排布模式被广泛运用，原因有几个，，整体的排布方式较为简单；第二，与车行道的结合较为紧密，无论是地面行车还是地下行车都可以运用；第三，能够建出更多的销售面积，提高销售利润。

而万科城·湖心岛的排布模式却是这样的。

（万科城·湖心岛）

非常巧妙地采用了点群排布的模式，将17栋高层建筑沿地块的边界线环形排布。这样的好处就是：

扩大园区内部的集中绿地面积，对于住户来说，园区内部的绿地空间越大，景观效果会更好；空间越开阔，日照条件就越好。这样业主的居住舒适度可以得到程度的提升。

然后我们留意这两个地方：

个楼栋之间错位摆布，

项目西侧的八栋楼，没有按照轴线排布，这样能够将相互之间的遮挡减小到，使每栋楼拥有更好的日照和南北双向观景视野。

第二个是楼栋的侧向开窗

侧向开窗有什么好处呢？

万科城·湖心岛项目周边3面临水，河畔均设有滨河公园，自然环境一流。

将楼栋侧向开窗，将项目与周边的自然环境充分的结合起来。高层观湖，低层观林。提升业主的居住舒适度。

当然这样的排布模式也是增大开发成本的，开发成本上的牺牲，才换来了现在这样独特且舒适的建筑排布模式。

当然，万科城湖心岛项目在规划上的创新不仅仅存在于整体排布，单体户型设计也非常的精巧。

（D户型，约125㎡）

从户型结构上来看。

D户型，并不是像常规项目一样将客厅房子南向布置，反而是将两个卧室放在南向，并将客厅和餐厅整合在一起，放在户型的东侧。

这样设计的好处是巨大的，首先，增强了整个户型的开窗面积，户型的东、南、北3个方向的墙体均进行了开窗。使整个户型的通风和采光效果大大增强。

其次，横厅的设计。

客厅和餐厅在同一侧排布形成的横厅，将两个空间整合在一起，使空间更大。

并且客厅和餐厅外的超宽阳台，扩大了视野，使业主能够更好地观赏到项目周边的湖景。

除此之外D户型在结构上，还有三个不得不说的设计亮点。

（标记，两个框延边框起来加彩色底，并且在南侧框里写上主卧，北侧的框里写上类主卧）

，户型采用双主卧的设计结构。

除了南向的主卧之外，还将客卫和北向次卧放在一起。形成一个类似卧室带卫生间的“类主卧结构”，这样设计缩短了从卧室去厕所的距离，方便次卧的人使用卫生间。

标记（卫生间框起来，并且表示出隔墙，可以在图上写上“公”“私”）

第二，卫生间采用“公私分离”的设计方式

客卫的洗手池和淋浴间设有一堵墙，将洗面池和淋浴间分割成了两个区域，在洗面池进行洗漱时，不会影响淋浴间正常的使用，十分方便。

（标记：将厨房和玄关用同一个框圈起来，并且标记上厨房和玄关，加彩色底）

第三，将厨房与入户玄关放在了一起。

这样设计是十分的符合我们日常生活习惯。厨房是产生家庭垃圾的主要功能空间。厨房靠近入户门，便于我们及时将厨房产生的垃圾带到室外。保证客厅餐厅等空间的洁净。

当然，这并不是万科城·湖心岛户型设计出彩的地方，第二个值得反复咀嚼的在于万科对户型细节设计的把控。

一，在活动流线上的细节把控。

将户内日常流线分为“出门”和“回家”两条流线。

早晨，“卧室起床-衣帽间穿衣-主卫洗漱-餐厅吃早餐-玄关换鞋-出门”

整个过程没有重复交叉的路线，对其他房间的干扰很少，十分符合业主生活习惯。

晚上，“进门-玄关换鞋-厨房（洗-切-炒的流线也十分清晰）-餐厅吃饭-客厅休息”

整个空间的与正常的生活习惯完全吻合，高效流畅。

其二，在户型的中间部位增设了中央玄关。

C户型在卫生间门口设置了一个收纳用的玄关，能够很好地收纳我们平时使用率很高的日用品（螺丝刀、开瓶器、指甲剪、垃圾袋等物品）。并且中央玄关位于户型的中间部位，距离户内每个功能空间距离相等，十分方便。

其三，分开设置整个户型“动”与“静”的区域。

卧室正常使用时属于安静的空间，客厅厨房正常使用时属于活动的空间，两种不同的使用需求之间会造成干扰。

C户型将3个卧室集中在同一个区域，将卫生间、厨房、客厅等集中在另一个区域，将“动”与“静”之间的干扰降到，保障业主日常休息环境。

并且卧室区域在户型的最里面，远离招待客人的客厅、餐厅、书房等功能房间，很好地保障了家庭成员的隐私。

其四，采光和通风是C户型的亮点，作为95㎡的小三房有三个房间在南向，在郑州市场这是比较少见的。

C户型将次卧、客厅、主卧三个对采光要求较高的空间设置在户型的南侧，保障了充足的采光。

将厨房、卫生间等对采光需求相对较弱，但对通风要求较高的的房间设置在户型的北侧，当空气通过南北的窗户对流时，能够快速排出厨房和卫生间产生的气味，并且不会将气味吹向其它房间。

万科对面积的把控妙到了极限

对于小三房来说最重要的是面积利用率，C户型的设计十分紧凑，每个房间面积比较均衡，不会因为房间面积过大而浪费空间，或者面积过小导致使用不便。

并且餐客一体的设计方式，拉长了整个空间的视距。

无论业主在客厅还是餐厅，视线范围均能覆盖整个餐厅和客厅，将面积空间2次利用，显得整个房子宽敞大气；

所以从户型的整体设计来说，万科城·湖心岛这个项目真的非常非常的用心，所有的利好都程度的留给了客户，进而更好地提升业主生活的舒适性。

回过头来看这个项目，从规划到单体的设计，每一平米的空间打造，都值得推敲玩味。再加上项目便利的交通和生态环境，医疗、教育、商业等配套一样都不缺，这也是万科总是被抄袭却无法被超越的原因。