主题：南区代表性楼盘对比
- 发表于2016-10-27
总结的真全面
- 发表于2016-10-27
在绿都这说永威好是不是不太好
- 发表于2016-10-28
长篇啊
- 发表于2016-10-30
总结的真全面 - 发表于2016-11-04
这个我要好好的学习
- 发表于2016-11-04
===
- 发表于2016-11-04
- 发表于2016-11-05
买过绿都的有点后悔！维权的人太多了，不对比没有伤害，对比之后，真是悔青了！
- 发表于2016-11-10
2绿都澜湾
标签：绿都紫荆华庭2.0 + 宇通称霸管南三至四环 应该是：
标签：绿都紫荆华庭2.0 + 宇通+大白墙称霸管南三至四环
试着收收心，尝试聊聊产品吧。当我们周围所有的项目都在维权，好像点评房子都没有什么意义了，探讨也好，分享也好。突然兴致全无。
以下为看了，管南片区的项目，一些想法，欢迎拍砖，多谢指教。
管南片区代表性项目有5个：
1绿都紫荆华庭
标签： 2015年郑州单盘销冠，全国第九。
2绿都澜湾
标签：绿都紫荆华庭2.0 + 宇通称霸管南三至四环
3正商中州城
标签：便宜的跟屁虫，全靠蹭。
4永威城
标签：房企品牌效应MAX。
5鑫苑国际新城
标签：后来者居上，就是让前辈们难堪。鑫苑国际新城一期的低价格间接影响了管南片区很多项目的销售。
其中
1正商中州城在早期平销的时候特别是2014年和2015年初，基本陷入滞销，随着行情的好转，策略就是低价。绿都紫荆华庭、正商中州城和永威城区域处于倒三角型。在激烈的竞争中，无论你XXXX好，我就是便宜。基本上每平方会比绿都紫荆华庭、永威城、便宜1000+，包括这轮暴涨，正商中州城并不具有对管南片区的指导性和参考性，也不能成为参考样本。
2绿都澜湾。绿都紫荆华庭和绿都澜湾同属宇通，宇通在管南片区厂区外迁然后变更大把优质土地，套路玩的飞起，
绿都紫荆华庭是南三环紫荆山路加地铁2号线，绿都澜湾是南四环紫荆山路加地铁二号线。绿都澜湾是绿都紫荆华庭的升级版。目前在管南片区三环至四环还有3000-4000亩的宇通厂区，随着宇通厂区的外迁，以后绿都要承包管南紫荆山沿线。
我们选取更具有代表性的绿都紫荆华庭加入分析。
在这三个项目
绿都紫荆华庭2014年底一期首开，均价7000+，永威城2015年下半年一期首开，均价8000+。鑫苑国际新城2016年9月首开，均价11000+。
绿都紫荆华庭目前处于三期尾盘将售，永威城处于三期前期咨询。鑫苑国际新城一期3000套房子，首开2000套，还有1000套房子7栋半楼待售，目前也处于前期咨询阶段。
以下为三者的对比。我们的分析着重大价值而相对忽略细节和小价值。
1 开发商品牌
永威 >绿都 >鑫苑
永威作为本地的品质开发商，这点毋庸置疑，一期永威城的热销无疑是永威品牌MAX，从来自改善的精品基因无疑给刚需购房者太多吸引力了。然而现在永威的品牌沾了太多旁边的灰了。绿都和鑫苑同为本地开发商，鑫苑在品牌影响力上走着下坡路，而绿都在走着上坡路。我们判断绿都的品牌影响力大于鑫苑，是因为：
1从绿都开发过的作品包括绿都城、绿都温莎城堡等可以看出绿都是认真来做项目这一点大于近几年的鑫苑。
2在管南片区，在将来鑫苑还有将近800多亩的土地储备，但是绿都还有将近5000亩的土地储备。较早的入主管南片区和宇通的影响力，获取了更优于鑫苑的品牌影响力。
2售价 这个是政策出来之后的预估，市场冷基本不上涨了，下跌也不至于。
绿都紫荆华庭三期15000 >永威城三期14000 >鑫苑国际新城一期加推13000
因为项目操盘推进的节点不一样。其中永威城和绿都紫荆华庭都属于正常推进增幅。而这次我们大胆预测鑫苑国际新城为13000。鑫苑国际新城的低开战略效应已经达到，只需要比永威或者绿都便宜，营销效果就达到了。
3区位、交通
鑫苑国际新城 >绿都紫荆华庭 >永威城
简单的判断就是鑫苑国际新城位于2.5环，绿都紫荆华庭位于3环，永威城位于3.5环。且鑫苑国际新城与绿都紫荆华庭拥有地铁优势。补充：鑫苑国际新城一期加推离2号线花寨站的距离大于绿都紫荆华庭三期与2号线南三环站的距离，且小区的出入并不在主干道上，实际并没有绿都紫荆华庭方便。
但是我们还是按照常规理解，三环内区域位置优于三环外。
4产品，包括容积率等。
容积率 ： 鑫苑国际新城 4.4 >绿都紫荆华庭4 >永威城3.5
因此居住的舒适度永威城优于绿都紫荆华庭，绿都紫荆华庭优于鑫苑国际新城
产品： 永威城 >绿都紫荆华庭 >鑫苑国际新城
待售的永威城、绿都紫荆华庭的面积区间大概是70--135，而鑫苑国际新城的面积区间50--170，容积率的大小和面积区间间接的影响了户型和房屋采光以及房屋合理的尺寸等。因为具体的单间户型我们没法一概而论，但是简单的对比鑫苑出现了很多奇葩的户型，相对绿都紫荆华庭和永威城的户型比较常规，通透方正。
我们以90平三房为例，看一下三个项目的代表性户型。
我们以一个简单的阳台设计，来看。永威城采用较为超前的联动阳台，绿都紫荆华庭采用了常规的阳台，而鑫苑国际新城的阳台设计中，空调机位占到阳台的一些面积，间接影响到了阳台的使用体验。
综上因为永威相对绿都紫荆华庭的优质产品经验更多，对于产品的精品设计和细节更为超前，所以产品上永威城大于绿都紫荆华庭大于鑫苑国际新城。
5 教育以及配套
管南片区的教育普遍较弱，因为管南片区处在飞速发展的阶段，早期并没有基础建设，所以教育情况普遍不好。项目所洽谈的学校基本都在待定中，因此判断教育：
鑫苑国际新城=绿都紫荆华庭=永威城
配套同样如此，例如商业配套并不理想，可能鑫苑国际新城与绿都紫荆华庭的三环位置当前会有一些配套，但是以后项目的具体商业运营还是未知数，大环境商业配套并没有太大差别所以我们在配套判定上依然一致。
以上是我们做出的各个项目的比较分析。无可置疑在管南片区的飞速发展中地铁2号线占据了核心原因，我个人还是更建议买地铁沿线的产品。
另外，如果你是有产品情结，更注重产品，就像爱看文艺电影一样永威城是你的选择。但是也不免有拙劣的文艺片，哎。