主题：开发商降价底线为20% 郑房价降到何时才见底

东方国际广场一次性优惠7%，最高可达27万元；旭辉佳苑全款优惠8%；通利紫荆尚都-荣郡，尽享8.7折优惠，海马公园旗舰5号楼开盘最高优惠15%……尽管目前郑州楼市价格已确立下行趋势，但许多购房者仍抱怨郑州房价过高，难以承受，期待房价大幅度下降。

开发商降价底线为20% 。渣打银行发布针对中国8个二、三线城市的调研报告称，受访的30家住宅开发商都认为目前房价还未见底，过半的开发商表示降价底线是20%。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，20%左右的降幅已经是价格底线，是当前开发商降价的底线。“如果市场局面持续恶化，市场层面表现的是更多的开发企业参与到降价行列中来，而不是进一步将个案的楼盘再进行价格下调。”

一般而言，个案价格下调15%~20%成为开发商激活成交量的基本底线，也是当前市场个案下调价格幅度的主流。12月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布的11月份郑房指数显示，郑州商品住宅销售均价为6290元/平方米，如果降价底线为20%，简单计算便可得出，5032元/平方米即为底线价格。其实从某种意义上来说，价格底线取决于开发商的资金链。

开发商无法接受此底线

郑州的开发商能接受此底线价格吗？一位不愿透露姓名的开发商告诉笔者：“现在不管是价格还是成交量都已经下降，并且还会继续下降，但是对房企来说，降价幅度必须控制在企业承受底线内。除非万不得已，不然绝不会把价格降到5032元/平方米。”

在降价底线问题上，清华·大溪地项目营销总监徐靖则认为，对于开发商来说，以价换量很正常。“重点是要控制好降价幅度，这不仅要考虑成本问题，由降价引发的连锁反应也必须权衡考虑的。”

对于开发商而言，常规情况下，维持一个项目运营的流动资金大约占到资金总量的20%左右。也就是说，即便企业年借贷利率达到25%，也只能够侵占总房价的5%。朝阳地产机构副总经理梅涛说：“如果企业判断5%的价格调整对市场没有吸引力，那他更愿意选择借款来渡过难关而不是降价。”

郑州降价仍未到底

中国房地产指数系统百城价格指数公布，今年11月份，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米。总体来看，住宅均价连续三个月环比下降，且降幅有所扩大。其中，郑州住宅均价跌幅明显，均价下跌1.11%，跌幅排在100个城市中前10名。

河南财经政法大学研究院常务副院长李晓峰告诉笔者，随着调控不断深入，开发商采取以价换量的营销方式，对价格进行适当调整属于普遍现象。“随着调控政策的深入，购房者的心理预期与以往相比也发生了改变，小幅度的降价优惠对他们已经产生不了太大的影响。”

归根结底，开发商的应市措施都是自身价值体系的一个折射，就如万科集团总裁郁亮在接受媒体采访时表示：“房价回到合理水平是大势所趋，这跟利润没关系，跟成本也没关系，是每个公司自己的经营决策。”

明年下半年估计差不多了