主题：险境拼杀智者胜 2011-2012郑州房企16营销策略

近日，中央一再强调绝不放松房地产调控，当遭遇“史上最严厉的宏观调控”的2011年即将成为历史，阴冷的天气之下是气息相合的郑州楼市，对于身陷调控漩涡的众房企来说，行业之寒比季节之寒更冷彻肌骨！在日趋严峻的形势之下，如何才能峰回路转、涅槃重生？向购房者、向政府、更向自己交上一份满意的答卷？郑州搜房网对目前销售业绩良好的房企发展轨道进行了全面整理，以期洞悉楼市走向、把脉市场经络，为广大房企送去“暖冬靓汤”，未雨绸缪备战2012！

借助房地产电子商务平台网络推广 搜房“狂拍团”“平米运动”助力房企营销

今年以来，搜房创造了国内最强势的网络购房平台，“搜房团”、“搜房拍”、“搜房狂”等丰富电商产品服务全国314个城市，直接为众房企与广大购房者建立了最为便捷的交流平台，促成交易金额达8亿元！

为让“爱”延续，圆“爱城市”的购房者实现“居者有其屋”的美好愿景。“我们都爱郑州”升级活动仍以呼吁开发商提供更多优惠，倡导购房者理性置业，共建房地产行业稳定、健康、有序发展为终极目标。活动推出了由“抢占楼盘”、“抢占区域”和“抢占城市”三大主题组成的“平米运动”，通过搜房网百城优势力量推动活动的有序开展。

截至2011年11月30日，圣菲城、中原新城、鑫苑逸品香山、新里卢浮公馆、中州锦绣花苑、升龙凤凰城、华林尚峰苑、鑫苑世纪东城、二七万达、龙湖御景、今晨嘉园、德润黄金海岸、怡丰森林湖、西城一品、升龙国际中心、九龙城、御鑫城、康桥溪山御府、财信圣堤亚纳、大观国际居住区等品质热盘争相加入“平米运动”！

12月3日，圣菲城“平米运动”重锤落地。百余名网友10点之前已经早早地来到圣菲城楼盘现场，期待着圣菲城的这套7折房源能够幸运的降临在自己身上。一位年轻的女网友在众人羡慕嫉妒恨的眼神中尊享了这套7折小户型房源。未抽中的网友虽然遗憾，但是马上又开始了认真的选房活动。短短的一个小时，圣菲城售楼部现场成交高达9套。虽然窗外冷意十足，但是购房者置业的激情足以融化楼市的寒冰。截止12月3日下午14时，现场成交套数高达10套，平米运动为郑州楼市冰冷的冬季添上了一把旺火。《点击查看详情》

“降价补差价”“坚持不降价”逆势走俏 楼盘血拼品质称霸

2011年走入年尾，郑州楼市依旧低迷，不少开发商开始大打优惠战、折扣战，以降价换取销售量。而此时，位于新郑龙湖的龙湖御景以“降价补差”的鲜明形象，在郑州楼市引起热议。

降价补差，是实实在在的保值还是营销的噱头？

龙湖御景给出了这样一个答案——在楼市低迷的情况下，龙湖御景不搞虚假优惠，进行实实在在的降价补差。价值大于价格，占据新郑龙湖镇中心区域，尊享丰富教育资源，低层低密花园洋房，板式电梯花园洋房，30米超宽楼间距等因素使得龙湖御景找不到降价的理由。

位于直指北区的普罗旺世也同样选择“坚持不降价”。信和（郑州）置业有限公司副总经理张晋曦对此解释:“普罗旺世的价值足够支撑这个价格，普罗旺世不是能降价而不降价，普罗旺世并没有降价空间。消费者自然会有自己的判断。”对于购房者来说，买房时应该做到随心所欲，不要被外界降或者不降的因素干扰，降或者不降，房子始终都要买，买到自己认为最划算最适宜的房子比什么都重要

弱市之下产品为王 提升品质成郑州楼盘必修课

相关数据显示：“10月郑州二七万达广场3.8亿”、“9月美景鸿城三期鸿福4.99亿”、“9月郑东新区联盟新城七期4.8亿”、“9月豫发金晨嘉园3.8亿”。在多位业内人士看来，相对于2010年多个刚需楼盘表现抢眼，今年优质高端项目和高性价比项目将会成为四季度乃至全年楼市的亮点。

郑州国瑞城副总经理薄洋认为，在限购时代很多潜在客户被屏蔽的情况下，高性价比和高端项目依然能吸引数量可观的有效购买力，主要得益于品牌开发商品质制胜。“相比于以往重视户型面积、小区内部配套等满足基本居住需求的品质主义，今后楼市对品质的要求，将更多体现的是人对生活需求的满足，提倡房地产企业进行理性开发，生产者必须贴近市场、贴近消费者、贴近价值实体。”

近年来，随着购房人群结构不断变化、产品创新不断提升，越来越多的房企已经意识到产品多元化、差异化是能否抓住客户、顺利实现销售的基础，以前那种一招鲜、吃遍天的时代已经一去不返了。如国内知名地产商万科的城市花园、四季花城、金色、自然人文系列，恒大的华府、绿洲、金碧、恒大城系列，省内知名开发商建业的森林半岛、联盟新城系列，亚新集团的美好系列、佳苑保障房系列、橄榄城低密滨水综合体系列、美景的文化意境系列、新芒果的低碳生活系列、国瑞城人文教育宜居系列……每种产品系列针对特定消费人群，充分满足不同客户的需求，自然得到追捧。并且，面对住宅领域增量空间的放缓以及利润收入缺乏持续增长点的背景，部分开发商积极适应市场，将触角伸向了商业地产、旅游地产等非限购领域，增加新的盈利增长点。《点击查看详情》

快推盘慎拿地增加现金流 郑州知名房企争抢融资储"冬粮"

深秋时节已经能够感觉到冬季的脚步正在走近。对于房地产市场来说，在持续的宏观调控压力之下，今年的“冬季”可能来得比往年要早些。在销售量持续下滑的情况下，已经感到寒意的房地产企业正在通过不同方式加紧储备“过冬粮”。而以建业、亚新为代表的先知先觉房企，早已“深挖洞，广积粮”，做好了过冬的准备。

近日，多家大型房企通过不同的方式进行融资，成为业内关注的焦点。中粮地产抛售投资性金融资产获利约4000万，成为房企一种新的融资策略；万科10月为名下子公司进行三次担保融资约12亿元，超过三季度的担保融资总额；万通地产通过旗下基金获得近3.7亿元房地产信托融资，但却被疑为“代孕生子”……在省会郑州，就在开发商“四处找钱”之时，9月23日，我省首家地产基金平台——盛诺金地产基金合作联盟应运而生。该联盟是房地产企业与国内外金融机构、私募股权投资基金、信托资金、保险资金等社会资金进行交流合作的重要平台，也是推动房地产企业间进行项目并购、项目合作、资金合作的重要力量。

盛诺金地产基金董事长马世杰表示，如今融资频率较快，融资成本较高，融资背后充分反映出当前房地产行业对于资金需求的迫切性。有迹象表明，在持续的宏观调控政策背景下，房地产企业目前出现了大面积的资金链紧张，其中不仅仅是中小企业，“招、金、万、保”等龙头地产企业同样面临现金流窘境

建业领衔河南本土企业全布局 深耕三四线城市

在“金九银十”明显褪色情形下，仍有一些龙头公司成交逆市突围。近日，某机构发布了前三季度房企销售排行榜单，万科、恒大、中海、保利、绿地、万达、碧桂园、龙湖、绿城中国、雅居乐跻身前十位。

受益于三四线城市成交的放量，不少提前布局三四线城市的企业在此次榜单中同样获得了不错的名次。榜单显示，布局全国尤其是深耕二三线城市的房企表现抢眼。

众所周知，随着一二线城市市场的日趋饱和、竞争日益激烈及政策的持续高压，三四线城市正在成为房地产企业的发展重点。不论是以中海、保利为代表的国企房地产巨头，还是以恒大、碧桂园、雅居乐等房企为代表的民营房地产企业，今年以来纷纷减少在限购的一二线城市拿地，而三四线城市正成为这些房地产巨头最新的拓展方向。逃出一二线城市和限购地带，开辟第二战场，成为房企巨头们的共识。

值得关注的是，曾经只将开发目标锁定在经济发达、人口密集的一二线城市房企大鳄，正在从一线中心城市及沿海城市转战内陆省会城市，开始与区域房企竞争，争抢三四线城市楼市的蛋糕。《点击查看详情》

用学习加强核心竞争力 河南本土房企"争"人才

“目前的形势下，提升房地产企业整合能力是最重要的，在保证产品质量的前提下，创新营销和服务成竞争焦点，而创新的源泉在于拥有一支核心的人才团队。房地产是一个资源高度整合的行业，对人员团队有着很高的要求，要想取得长远稳健的发展，人才储备是关键，可喜的是，河南本土房企也开始深刻认识到这一点。”有多位业内人士表示，开发商在楼市寒冬的情况下补充体能才是关键。

核心竞争力，在房地产业界，并不是一个时髦的话题。在房地产开发商竞争的古战场上，做得最多的就是两件事：第一，融资；第二，买地。而产品研究、整体规划等都被置于次要位置。由经济发展模式决定，城市化最初的表象就是对住宅需求量的高速增长，而对于不少开发商来说，最佳的模式就是复制产品、抢占市场，把金融扩张、规模扩张放在第一位，只要拿到土地，生存和发展都不是问题，这样大规模的复制产品、大规模的投资，对建筑创新和产品研究及规划的忽视，直接导致了这十年同质化的产品越来越多，房价上升的幅度超过了产品优化带来的价值。

然而，随着持续的限价限购政策出台，政府对房地产住宅市场严厉调控一波接一波，不少开发商突然发现在企业无法控制政策环境、市场变化的情况下，要想在这样的气候下生存，房地产企业必须有自己的可持续发展之道——发掘、巩固、提升企业的核心竞争力。以万科为例。万科认为，企业的经营思路、对土地价值的识别和挖掘能力、规划设计能力、客户服务能力、品牌管理能力、透明和创新机制等，是万科从事房地产以来经验的总结，而非万科的核心竞争力，万科的核心竞争力是企业的持续学习能力

向农民学习生存的智慧 树立忧患意识量入为出

在房企如何过冬方面，河南省房地产龙头企业——建业地产集团董事长胡葆森有过精辟的论述。在一篇题为《向农民学习生存的智慧》的文章中，胡葆森指出“智慧源于生产，智慧源于生活。在人类的智慧库中，农民生存的智慧最值得学习——当多数国人面对时下的经济增长减速怨天尤人时，农民却不相信年年都会风调雨顺，旱、涝、虫灾同样也是上天的赐予；当多数国人在消费方面不断‘透支未来’时，农民却牢记着先人的遗训而量入为出；当多数国人以各种手段变着法儿地向社会索取时，农民仍坚信一分耕耘方能换来一分收获；当多数商人以奇招百出的花样‘包装’、‘炒作’时，只有农民相信‘锄好自家的一亩三分地，来年才能长出好庄稼’”。农民看似简单的生活方式，其中却蕴含着至高的生存智慧和哲学。

在调控持续收紧、销售日渐萎缩的当下，房地产开发商应该向农民学习生存的智慧：一是树立忧患意识，坚定企业发展信心；二是坚持量入为出，确保企业资金安全；三是要尽开发商的本分，努力提高产品品质。

除此之外，开发商还应顺应时势，主动调整企业战略，主动加强人员的学习和培训，培养企业核心竞争力，为下一波行情到来，储备技术和人才。《点击查看详情》

调控重压下中小企业"穷则思变"本土企业应"合纵连横"

宏观调控对全国房地产市场的影响是显而易见的，郑州本地的中小型房企首当其冲，“找钱、找伴、找买家”是中小房企下一步“穷”则思变的正常出路。销售回笼资金变慢，融资成本不断拉高，使房企间股权转让和项目合作越来越多。市场向优势品牌集中符合发展规律，但对有一定品牌和实力的中小房企来说，也不失为一次突破瓶颈的机遇。

郑州一家中型房企高管谈到出路时调侃道：“别人吃肉，我们喝粥吧。”最简单的是降低对地块的要求和向省内二、三级市场发展，相对于对热门地块的热衷，部分位置较偏、面积较小的“冷门”区域和地块往往不会为大房企所青睐，这就是中小房企的机会。

另外，联合拿地，或许可以成为不少中小企业的选择。而这种联合，一种选择是“傍大款”，“与有实力的公司联合，借势拿地，然后操盘开发。”一家知名房企高管表示，这尤其适用于开发过优质项目，有公认品牌经验的中小房企，“本质上是一种代建。”大企业可以输出品牌，具有品牌优势的中小企业同样也可以。

另一种可以选择的联合路径则是与土地一级开发企业的牵手。不少业内人士认为，这种联合未必有百分之百的把握，却不失为一种捷径。而对于拥有土地资源并进行了一级开发以及与政府关系良好的中小型企业，借助外地入郑大型开发企业的资金和开发经验，形成优势互补，胜算更大。